03/11/2023
L’exception d’inexécution peut-elle être invoquée en toutes circonstances par un cocontractant pour échapper à ses obligations contractuelles ?
C’est le droit dont dispose chaque partie, dans un contrat synallagmatique, sous certaines conditions, de refuser d'exécuter la prestation à laquelle elle est tenue tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due.
En l’espèce, un copropriétaire a donné à bail un local commercial. Le preneur manquant à ses obligations contractuelles, le bailleur l’a assigné aux fins de résiliation du bail.
Le preneur, quant à lui, reproche à son bailleur de manquer à son obligation de délivrance alors que de multiples infiltrations d’eau affectent le local commercial et sollicite l’autorisation de consigner les loyers dans l’attente de la réalisation des travaux réparatoires.
Le bailleur considère que le preneur ne peut invoquer l’exception d’inexécution uniquement lorsque les manquements rendent impossible la jouissance des lieux loués.
La Cour d’appel fait droit à la demande du preneur, considérant que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance puisqu’il est tenu, notamment, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été donnée à bail et retenant qu’il importe peu que l’exploitation ne soit pas totalement rendue impossible par les infiltrations.
Cependant, la Cour de cassation casse la décision de la Cour d’appel retenant que la Cour d’appel était tenue de rechercher si les infiltrations avaient rendu le local impropre à l’usage auquel il était destiné.
Par cet arrêt du 6 juillet 2023, la Cour de cassation considère que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée par le preneur que si le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur rend la totalité des lieux loués impropres à leur destination contractuelle.
Cour de cassation, 3ème civile, 6 juillet 2023 n°22-15.923
Amandine Jouanin - Avocat