11/07/2023
Le coin de l’expert : Le bail dérogatoire
Comme tout principe juridique, il y a une exception prévue par le législateur : la possibilité de régulariser des baux pour une durée inférieure à 9 ans. Il s’agit des baux dits « dérogatoires ».
Qu’est-ce qu’un bail « dérogatoire » ?
Le législateur prévoit que, lors de la régularisation du bail, les parties peuvent déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à 3 ans.
Cette dérogation a des limites :
- A l'expiration de la durée du bail ou des baux dérogatoires successifs, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ;
- Si, à l’expiration de la durée du bail ou des baux successifs, bailleur et locataire renouvellent le bail ou conviennent d’un nouveau bail dérogatoire, le « nouveau » bail sera considérer comme un bail commercial.
Comment anticiper la fin d’un bail « dérogatoire » ?
A l’approche de la date d’échéance du bail, le bailleur doit rappeler au locataire la date d’échéance du bail et lui rappeler son obligation de libérer les lieux loués à bonne date.
A défaut de restitution à bonne date, il est important pour le bailleur de tout mettre en œuvre, dans le mois qui suit l’échéance du bail, pour obtenir la restitution des lieux loués.
En effet, si le locataire est laissé en possession des lieux loués, que rien ne vient troubler sa jouissance dans le mois suivant l’échéance du bail dérogatoire, celui-ci est de droit « transformé » en bail commercial ce qui suppose un engagement de 9 ans et l’application des conditions « classiques » et strictes pour mettre un terme au bail commercial.
Nous nous tenons à vos côtés pour vous accompagner dans la mise en œuvre du régime des baux dérogatoires.
Amandine JOUANIN
Avocat Partenaire