Droit immobilier : La nécessité de justifier d’un trouble actuel pour assigner le vendeur en indemnisation sur le fondement de la garantie d’éviction

La garantie d’éviction peut être mise en œuvre dès lors que l’acquéreur, entré en possession de son bien, subit un trouble qui l’en dépossède.

Pour mettre en œuvre cette garantie, il convient de qualifier un trouble actuel, une simple crainte n’étant pas suffisante.

Par un arrêt rendu du 30 novembre 2022, la Cour de cassation est venue préciser la notion de trouble actuel.

En l’espèce, deux époux ont acquis une maison d’habitation avec une piscine hors-sol.

Postérieurement, à la vente, les acquéreurs constatent que la piscine empiète sur la parcelle voisine et assignent les vendeurs en réparation du préjudice subi sur le fondement de la garantie d’éviction.

Pour qualifier leur intérêt à agir en garantie et la réalité du trouble subi, les acquéreurs se prévalent de la mise en demeure adressée par le propriétaire voisin les enjoignant de mettre fin à l’empiètement en prenant et de respecter les limites de leur propriété, leur rappelant qu’il était en droit d’intenter une action en démolition de la piscine sur le fondement de l’article 544 du Code civil.

La Cour de cassation rappelle que :

• l’éviction suppose un trouble certain et actuel, la simple connaissance par l’acquéreur de l’existence d’un droit au profit d’un tiers susceptible de l’évincer ne suffit pas à lui conférer un intérêt à agir en garantie contre son vendeur ;
• sans action judiciaire intentée par un tiers à l’encontre de l’acquéreur pouvant conduire à une dépossession de ce dernier, l’existence du trouble de jouissance n’est pas établie.

La Cour de cassation considère ainsi que l’action en garantie d’éviction n’aurait pu être légitimement mise en œuvre que si les propriétaires de la parcelle voisine avaient assigné l’acquéreur en démolition de la piscine dans le délai de prescription.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 novembre 2022, n° n°21-20.033

Julie DESPREZ

Juriste alternante

Amandine JOUANIN

Avocat Partenaire

Droit immobilier – Droit du patrimoine