Le coin de l'expert : Comment renouveler le bail commercial ? 

Le coin de l’expert : comment renouveler le bail commercial ? 

 Si le bail d’habitation est tacitement reconduit (renouvelé) à chaque échéance, ce n’est pas le cas du bail commercial.

Le locataire, bénéficiaire d’un bail commercial, s’il remplit toutes les conditions, dispose de la propriété commerciale. 

Le droit au renouvellement du bail commercial est d'ordre public, ce qui signifie que le bail n’est pas résilié lors de la survenance de son terme. 

 Cependant, le renouvellement n’est pas automatique. Postérieurement à la survenance du terme, le bail se trouve en période de tacite prolongation tant que le bailleur ou le preneur n’agit pas. 

Comment obtenir le renouvellement du bail commercial ? 

Pour obtenir le renouvellement du bail commercial,

• Le locataire peut solliciter auprès du bailleur le renouvellement dans les 6 mois précédant l'expiration du bail en notifiant une demande de renouvellement par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé réception en respectant le formalisme imposé ; 
• Le bailleur peut anticiper l’échéance du bail en notifiant au locataire, par voie d’huissier, un congé avec offre de renouvellement 6 mois avant la date d'expiration du bail.

Le bailleur peut-il refuser le renouvellement du bail ? 

Lorsque le locataire sollicite le renouvellement : 

• soit le bailleur accepte expressément la demande de renouvellement avec ou sans demande d’augmentation de loyer ; 

Attention, 

• si le bailleur ne se prononce pas dans un délai de 3 mois à compter de la notification de la demande de renouvellement, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement, sans, toutefois, que cette acceptation ne porte sur le montant du loyer 
• si le bailleur sollicite une augmentation de loyer, il doit la faire connaître dans sa réponse ; à défaut, le nouveau loyer (une fois validé par les parties ou par le Juge ne sera dû qu'à compter de la demande d’augmentation postérieure ;
• soit le bailleur refuse le renouvellement, il doit dans ce cas préciser les motifs du refus, à défaut, ou si les motifs sont rejetés par le Juge, le bail est renouvelé. Le refus doit être spécialement motivé et fondé sur un manquement aux dispositions régissant le bail commercial ou une infraction aux stipulations du bail.

Quelle est la date d’effet du renouvellement ? 

La date d’effet du renouvellement du bail dépendra de la date à laquelle la demande de renouvellement aura été notifiée.

• Lorsque le renouvellement est sollicité au moins de 6 mois avant le terme du bail, le renouvellement prendra effet à l’échéance du bail ; 
• S’il est sollicité moins de 6 mois avant l’échéance du bail ou postérieurement à l’échéance du bail, le renouvellement prendra effet à l’expiration d’un délai de 6 mois si cela correspond à l’échéance d’un trimestre civil, ou alors pour le dernier jour du trimestre civil suivant l’expiration du délai de 6 mois. 
• Pour illustration, prenons l’hypothèse d’un bail dont le terme est fixé au 31 décembre 2023 :
• La demande de renouvellement ou le congé du bailleur avec offre de renouvellement doit être notifié au plus tard le 30 juin 2023 ; dans ce cas le renouvellement prendra effet au 1er janvier 2024.
• Si l’une des parties sollicite le renouvellement le 31 juillet 2023, la date d’effet indiquée sur l’acte devra être le 31 mars 2024, soit le dernier jour du trimestre civil en cours, de sorte que le renouvellement prendra effet le 1er avril 2024.

A défaut d’accord amiable entre les parties sur le renouvellement du bail et ses conséquences, il convient de saisir la juridiction compétente. 

Si les principes sont posés, chaque bail est différent et par conséquent chaque renouvellement est différent.

Par Amandine JOUANIN – Avocat