L'action en reconnaissance d'un bail commercial à l'issue d'un bail dérogatoire est imprescriptible

Il est donc essentiel pour le bailleur de notifier au locataire sa volonté de le voir restituer les lieux loués et de cesser de lui adresser des appels de loyers notamment, sauf à facturer des indemnités pour occupation sans droit ni titre dès la fin du bail.

La Cour de cassation a d’ores et déjà eu l’occasion de préciser qu’un locataire pouvait revendiquer le bénéfice d’un bail commercial si à l’échéance du bail :

• Le bailleur continue d’adresser des appels de loyer et de délivrer des quittances ;
• Le locataire est laissé en possession des lieux loués sans que sa jouissance ne soit troublée par des demandes de restitution du bailleur.

Une question se posait : quel était le délai pour agir en revendication d’un bail commercial ?

Il est acquis que les parties bénéficient d’un délai de 2 ans pour exercer les actions en vertu du statut des baux commerciaux codifiées aux articles L 145-1 à L 145-60 du Code de commerce.

En l’espèce, la Cour de cassation était saisie d’une affaire dans laquelle le locataire avait agi en constatation de l'existence d'un bail commercial plus de 5 ans après la signature du bail dérogatoire (bail de courte durée).

Le bailleur lui a opposé la prescription de l’action au motif que le délai de 2 ans pour agir en vertu du statut des baux commerciaux était expiré.

La Cour de cassation a écarté ce moyen et est venue préciser que la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail commercial « statutaire », né du maintien en possession du locataire à l'issue d'un bail dérogatoire, est imprescriptible.

Attention : l’action en constatation de l’existence d’un bail commercial après la signature d’un bail dérogatoire ne se confond pas notamment avec l'action en requalification d'un contrat location-gérance, action qui demeure soumise au délai de prescription de 2 ans.

Cass. 3e civ. 25-5-2023 n° 21-23.007 FS-B

Par Amandine Jouanin - Avocat