Comment fonctionne le déplafonnement du bail commercial ?

Par principe, 

• le loyer initial est fixé par référence à la valeur locative des lieux loués
• le loyer du bail renouvelé est plafonné à la variation des indices en cours de bail, sauf stipulations contraires du bail.

Néanmoins, n’échappant pas à la règle française selon laquelle chaque principe à son exception, le loyer du bail renouvelé peut être fixé à la valeur locative dans certains cas.

Pour fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative, qu’elle soit supérieure ou inférieure au loyer en vigueur, il convient d’analyser chacun des éléments la déterminant à savoir : 

• des caractéristiques du local considéré,
• de la destination des lieux,
• des obligations respectives des parties,
• des facteurs locaux de commercialité,
• des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Lorsque, au cours du bail expiré, l'un ou plusieurs des quatre premiers éléments ont connu une modification notable, locataire et bailleur peuvent se prévaloir du mécanisme du « déplafonnement ».

Pour illustration, 

• Une modification des caractéristiques du local peut être constituée par une diminution ou une augmentation de la superficie des lieux loués ;
• Une modification des facteurs locaux de commercialité peut être constituée par l’ouverture d’une station de métro, l’installation d’entreprises, la création de logements à proximité des lieux loués.

Cependant, démontrer qu’un ou plusieurs critères ont connu une modification n’est pas suffisant. Il faut également démontrer que cette modification a eu un impact concret, direct sur le commerce exploité.

Enfin, il convient de préciser que certaines activités échappent à la règle du plafonnement de sorte que le loyer de renouvellement sera nécessairement fixé à la valeur locative, peu importe la modification ou non des éléments déterminants.

Amandine JOUANIN

Avocat Partenaire