13/02/2023
Caducité d’une promesse de vente immobilière
La réalisation définitive de la promesse de vente peut être subordonnée à la réalisation de conditions suspensives, telle que l’obtention d’un prêt bancaire.
Si les conditions suspensives se réalisent, la vente pourra être régularisée. A l’inverse lorsque les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans les délais impartis, le promettant (Vendeur) et bénéficiaire (Acquéreur) reprennent leur liberté, l’indemnité d’immobilisation séquestrée est restituée au bénéficiaire.
La Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 14 décembre 2022, rappelle les conséquences de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt stipulée dans une promesse de vente.
En l’espèce, un Vendeur a conclu une promesse de vente au bénéfice d’un Acquéreur, comportant une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 414 000 € maximum remboursable sur 25 ans au taux de 2% l’an hors assurance.
L’Acquéreur a notifié au Vendeur la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, du fait du refus de sa banque de lui accorder un prêt aux conditions stipulées dans la promesse, et sa décision de ne pas poursuivre l’acquisition.
Il est important de relevé que :
- l’Acquéreur a fait une demande de prêt pour un montant de 414 000 €, conformément aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ;
- la banque a refusé sa demande et lui a proposé un prêt de 407 000 €, montant insuffisant pour permettre à l’Acquéreur de financer l’acquisition du bien.
Le Vendeur a assigné l’Acquéreur en paiement de l’indemnité d’occupation pour un montant de 38 600 €.
La Cour d’appel l’a débouté de sa demande considérant que :
- l’Acquéreur avait fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, pour un montant de 414 000 €,
- cette demande de prêt a été refusée par la banque,
- l’indication dans la promesse d’un montant maximal du prêt n’était pas de nature à contraindre l’Acquéreur à accepter toute offre d’un montant inférieur à celui stipulé dans la promesse de vente.
C’est ce qu’a confirmé la Cour de cassation en rejetant le pourvoi formé par le Vendeur et en précisant que la défaillance de la condition n’est donc pas imputable à l’Acquéreur, la promesse de vente est donc caduque.
Cass. 3e civ., 14 déc. 2022, n° 21-24.539, FS-B
Julie DESPREZ
Juriste